租用的物业是否可以无偿转让使用权？

设想一下：您租用了一套舒适的公寓，按照自己的喜好布置了房间，并全心投入到每一个细节。然后情况有所变化，您决定无偿将其提供给朋友或亲戚使用。但从法律角度来看，这是可行的吗？

何谓无偿使用协议？

根据意大利民法典第1803条，无偿使用合同（comodato d'uso）是一方（提供方）将动产或不动产转让给另一方（提供方）以供在特定期限或特定目的使用的协议。期限届满，必须返还财产。

但如果您将租来的公寓转让供无偿使用，该怎么办？人们能自由地像处理自己的财产一样处理它吗？

承租人可以转租物业吗？

在意大利，承租人（conduttore）可以转租部分公寓，但需符合一定条件。如果租赁协议未明确禁止转租，则只需通知公寓业主（locatore）并提供转租人详细信息即可。

但若要完全转让转租房屋，则必须获得房东的书面同意。1978年7月27日第392号法律第2条规定了这一点：

“未经房东同意，承租人不得将整个房产转租或将租约转让给第三方。除非协议另有规定，承租人有权转租部分房产，但必须事先以挂号信通知房东，注明转租人的姓名、协议期限和租赁的房屋。”

出租房屋可以无偿转让使用权吗？

由于无偿使用协议，即不涉及支付，那么在这种情况下，可以转让出租房屋吗？

适用的原则与转租相同：

• 若租赁协议未禁止无偿使用，承租人可通过通知房屋所有人的方式进行转让。
• 若协议包含禁止转租或无偿转让内容，则需获得房东的书面同意。

否则，未经业主同意将公寓转让给第三方将被视为违约，可能导致合同终止和租户被驱逐。

无偿获得房产使用权者可出租吗？

假设根据无偿使用协议，公寓业主将其转让给他人。这个人可以自行出租吗？

意大利民法典第1804条给出了答案：出租人有义务在合同规定的期限内专门使用该财产，未经出租人同意不得将其转让给第三方。

如果未经许可出租公寓，则出租人有权：

• 要求立即归还财产。
• 提出损害赔偿要求。

谁必须申报租金收入？

若将无偿转让的财产出租给第三方，会出现一个问题：谁应为收入纳税？

根据法律规定，租金收入总是以业主的名义纳税，即使实际支付款项由他人收取。因此，若中介已出租了公寓，纳税责任落在房产所有者（中介）身上，因为他仍是该房产的合法所有者。

这一原则体现在立法法令第504/1992号第1条第2款中，规定不论实际收入归谁，房地产税由业主缴纳。

结论

可以转让租赁房屋供无偿使用，但需仔细阅读租赁协议条款。若无禁止，通知房东即可。若有限制，则需获得其同意。

对于出租人而言同样如此：若欲出租自己收到的房产，需得到房产所有者的许可。

了解此类问题的法律知识将有助于避免不愉快的后果——从终止合同到经济制裁。