同居伴侣出售公寓：未记录伴侣的权利、风险和法律纠纷

未记录伴侣（也就是所谓的事实婚姻，或同居事实）共同居住的房屋出售受到财产权法的约束。意大利法律（Legge Cirinnà no. 76/2016）没有自动将适用于正式婚姻的家庭法条款扩展到这类伴侣关系。

房地产购买和所有权状态

未婚伴侣购买房屋时，份额大小由合同确定：房产可以登记为均等份额（50/50），也可以按出资比例分配。

区分所有权和抵押义务至关重要。

支付抵押贷款并不会自动使某人成为所有者，也不会在未进行正式登记的情况下增加其份额。为了保护自身权益，伴侣可以通过公证人或律师签订同居协议（同居合同）。特殊风险：

• 继承：如果没有正式遗嘱，事实伴侣没有法定继承权。
• 伴侣之间的房产买卖：事实配偶之间的房产转让必须经过公证。以折扣价出售或未实际支付现金的房产买卖被视为隐性赠与（间接赠与）。这给买家未来申请抵押贷款带来了问题，也赋予了卖方的继承人未来对交易提出异议的权利。

非所有权伴侣的权利

如果房产仅由其中一位伴侣所有：

• 如果所有权人去世： 幸存的伴侣享有2年（或最长5年，取决于伴侣关系的持续时间）的临时居住权（居住权）。如果有未成年子女或残疾子女，则该期限至少为3年。再婚或组建新家庭后，该权利即告终止。
• 如果分居： 非所有权伴侣有义务在合理时间内搬离房产。但是，如果家庭中有未成年或无行为能力的子女，法院可以确保与子女共同居住的父母享有房屋居住权。
• 租金： 如果房屋的正式承租人去世，幸存的一方有权将租赁权转移到自己名下。

共同所有人出售房屋的程序（共同所有房屋）

如果房屋登记在双方名下，则适用普通共有产权制度（普通共有制）。将房屋出售给第三方需要双方完全一致同意。

在共同出售中，收益严格按照原始购买契约（公证书）中规定的份额进行分配。

1. 在支付款项之前，总额将扣除以下项目：抵押贷款余额；
2. 附属费用（代理佣金、技术专长）；
3. 如果房产在购买后 5 年内出售且并非主要居住地，则需缴纳资本利得税（增值税）。

如果其中一位合伙人反对出售怎么办？

任何人不得强迫所有者与第三方签署协议，但法律不允许违背个人意愿将其继续持有共有产权。

1. 该问题分三个阶段解决：份额赎回（Riscatto della quota）： 其中一位合伙人按市场价买断另一位合伙人的份额，并将剩余抵押权重新登记在自己名下（需经银行同意）。
2. 事实调解（Mediazione civile）： 律师参与的强制性庭前纠纷解决阶段。
3. 司法裁决（Divisione giudiziale）： 如果未能达成协议，则由法院裁决（《意大利民法典》第1111条）。法官可以将房屋分割成两套独立的公寓（如果房屋布局允许），将房产过户给其中一位合伙人，并要求其向另一位合伙人支付补偿金，或者将房产强制公开拍卖，并分配拍卖所得。

抵押贷款余额和维修费用

由于抵押贷款是共同债务，公证人会自动从买方出售房产时收到的款项中偿还贷款余额。如果抵押贷款是双方各承担一半，无论实际每月还款人是谁，银行都会从每位合伙人处各保留一半的债务。公证人不会进行自动抵销。

先前完成的维修不会改变正式的产权份额。

然而，如果一方已全额支付了提升房屋价值的资本工程费用，则根据《意大利民法典》第2041条（不当得利），该方有权要求补偿已记录在案的费用的一半。为确保在房屋买卖过程中妥善结算，双方可以与公证人签订一份关于房屋出售收益不对称分配的协议，或者事先签署一份关于相互结算的私人协议（私人书面协议）。