奢华地产市场增长放缓，但并未停滞：意大利仍是投资者瞩目的焦点

根据莱坊最新报告分析，超级富豪投资者对罗马和米兰

经过持续的活跃增长，奢华住宅地产价格继续攀升，但增速已趋缓。然而，具体情况因地域、细分市场和城市而异。

莱坊发布的2026年上半年系列报告（《全球房价指数》、《全球优质城市指数》、《全球超高端房产情报》和《欧洲住宅信号》）的数据证实了这一点，这些报告全面展示了全球、欧洲和意大利房地产市场的状况。

房价上涨，但经通胀调整后，涨幅为负。

追踪全球55个主要市场的《全球房价指数》显示，2026年第一季度平均名义房价同比上涨1.4%，这是自2024年第三季度以来的最低涨幅。然而，在追踪的市场中，仍有91%的市场实现了正的名义增长。

主要问题在于通胀。经通胀调整后，实际房价同比平均下降1.8%。

通货膨胀持续侵蚀名义增长，可持续复苏需要进一步降息并缓解通胀压力。谁领先，谁落后：

• 土耳其名义增长率领先（+26.2%），但由于高通胀，其实际增长率为负（-3.5%）。
• 名义增长率排名前列的还有匈牙利（+21.4%）、北马其顿（+16.7%）、葡萄牙（+16.5%）和克罗地亚（+16.1%）。
• 西班牙排名第七，增长率为+13.9%，实际增长率为10.1%。
• 排名垫底的是中国大陆（-6.3%）和加拿大。
• （-5.0%）。

亚洲主导全球高端住宅市场（高端）

全球高端城市指数（涵盖全球47个城市）显示，过去12个月高端房地产价格平均上涨2.0%。市场变得更加挑剔：投资者关注特定城市的基本面指标，而非全球总体趋势。

重点城市：

• 东京年增长率高达44.4%（绝对领先），但上一季度下跌8.6%，表明快速增长阶段已经结束。过去五年，东京市场增长了126.4%。
• 亚洲主要市场增长如下：马尼拉（+19.9%）、迪拜（+13.0%）、首尔（+11.3%）、新加坡（+9.8%）、孟买（+8.2%）。
• 过去五年，迪拜已成为增长领头羊，增幅高达惊人的+180.7%。
• 其他市场：温哥华（-10.4%）、多伦多（-9.5%）、广州（-8.9%）、北京（-7.3%）、上海（-7.2%）。
• 伦敦依然处于亏损状态（-4.0%，五年亏损）。

超豪华住宅市场（顶级豪宅）：迪拜领跑，纽约和香港正在加速增长

在超豪华住宅市场（交易额超过1000万美元），2026年第一季度，12个主要城市共录得636笔交易，总额达114亿美元（平均房价为1860万美元）。

• 迪拜保持绝对领先地位：193笔交易，总额达34.3亿美元（环比增长35%）。然而，莱坊指出，这一高峰出现在1月至2月，早于2026年2月底地区冲突的升级。
• 香港位居第二（94笔交易，总额18.4亿美元）。
• 纽约位居第三（90笔交易，总额16.7亿美元，较上一季度增长58%）。
• 这三个城市合计占全球顶级豪宅交易总量的近60%。伦敦的交易量增至45笔（8.36亿美元），但仍远低于2022年的水平。
• 
  

欧洲：度假胜地五年增长60%

欧洲豪宅市场的买家构成正在发生变化。

• 欧洲人（不包括英国人）的份额下降至 40%，而英国人和美国人则变得更加活跃。英国人约占国际需求的三分之一：除了摩纳哥和蔚蓝海岸，他们还在马德里、伊维萨岛和托斯卡纳积极购置房产。
• 美国人则积极投资米兰、伊维萨岛和阿尔加维。
• 五年价格增长：在度假胜地（“阳光充足”），价格大幅上涨——阿尔加维（自 2020 年以来上涨 60%），其次是普罗旺斯、马贝拉、马略卡岛、伊维萨岛和圣特罗佩。在所有城市中，苏黎世和米兰展现出最佳的五年发展势头。

需要考虑汇率效应：对于美国人或瑞士人来说，由于汇率差异，在欧元区购物在价格感知上会显得“更便宜”。

意大利：大众市场正在增长，米兰正在调整，罗马表现出色

在全球范围内，意大利的表现因城市和细分市场而异：

• 主流市场：意大利在全球排名第27位，年名义增长率为+5.2%（实际增长率为+2.8%）。这一数字高于德国、法国和英国。
• 米兰（高端市场）：在46个国家中排名第32位，年增长率为-0.9%。这并非下跌，而是经历了五年强劲上涨后的正常化，在此期间，米兰房价上涨了+36%（全球第七佳绩）。来自美国和英国的国际买家对米兰的需求依然强劲。

罗马是欧洲市场的明星

莱坊和ReLiving机构联合发布了一份关于罗马的独立报告。根据PIRI 100指数，罗马的奢华地产市场在2025年将增长5.5%，使这座意大利首都在全球排名第23位——超过马德里、巴黎和纽约。

吸引投资者来到罗马的原因：

1. 外国人：主要需求来自英国、美国、法国、波兰和北欧的买家。英国人经常将税务居住地迁至罗马，而美国人则购买高档的第二套住房。意大利的“统一税率”（对富裕居民征收的固定税额）发挥了重要作用。酒店品牌：世界顶级奢侈品牌正在进驻这座城市。继罗马W酒店和罗马艾迪逊酒店之后，瑰丽酒店、四季酒店、文华东方酒店、宝格丽酒店和六善酒店也即将开业。
2. 热门区域：威尼托大道沿线 - 比科拉蒂街、的里雅斯特-平恰诺、帕里奥利、EUR 和阿皮亚古道地区（后者吸引那些重视隐私和历史别墅的人士）。

罗马房价：奢华翻新房产售价为每平方米10,000至15,000欧元（在“黄金三角”/特里登特地区价格更高）。这使得罗马的房价与伦敦、巴黎或日内瓦相比极具竞争力。最受欢迎的是“交钥匙”住宅，配备高能效等级、智能家居系统、礼宾服务和停车位。

罗马此类拎包入住房产的严重短缺推高了房价。