如何获取超过房屋市值的抵押贷款？
如何获取高于房产价值的抵押贷款
银行很少提供超过购房物业价值的抵押贷款。但在某些情况下，这是可能的，尤其是在需要额外资金进行维修或偿还其他贷款时。重要的是要了解，银行通常不会批准超过物业价值80%的融资，但也有例外。如果需要大额贷款怎么办？
如何取得大额抵押贷款
有时候，在购买房产时，您可能需要超出市值的金额。这可能是为了维修、支付房地产经纪人或公证人的服务费用，或履行其他债务。然而，银行很少满足这种要求，要获得这类贷款，必须符合一些条件。
何时可以获得超过物业价值80%的抵押贷款？
在发放抵押贷款之前，银行会评估贷款价值（LTV）比率，即贷款金额与物业价值的比率。一般情况下，银行不会发放超过物业市值80%的抵押贷款。比如，如果房屋价值20万欧元，最高贷款额度将为16万欧元。
这个限制是根据1995年4月22日信贷和储蓄部际委员会（CICR）的决定设定的，该决定建议在发放房地产抵押贷款时不得超过80%。但这一规定并非强制性，银行在有正当理由的情况下可以提供超过80%甚至100%的抵押贷款。
获得高于财产价值的抵押贷款的要求
尽管理论上可以获得高于物业价值的抵押贷款，但需要满足许多条件。首先，银行将审查标准要求，如财产评估和借款人的财务状况。然后，银行必须确保有合理理由增加贷款金额。
例如，这种情况可能包括：
- 需要额外资金修缮或现代化物业；
- 希望在贷款中包括房地产经纪人、公证人费用或购房相关其他费用；
- 在获得抵押贷款同时需偿还其他贷款或债务。
这些理由必须在抵押贷款协议中记录并详细说明。例如，需要提供装修工程估算或与承包商的合同以确认是否需要更多款项。
高于财产价值的抵押贷款额外担保和风险
获取高于物业价值的抵押贷款会带来一定风险，银行需要提供额外担保。银行可能会收紧贷款条件，并要求采取额外保护措施。
银行的额外担保
随着不良贷款风险增加，银行可能要求额外担保，如：
- 登记金额超过物业价值的额外保险；
- 吸纳在主要借款人破产时能偿还债务的担保人；
- 记录另一处物业的第二抵押以提供额外安全保障。
由于风险和要求增加，银行很少同意此类交易，审批过程也更为复杂。
税务审计风险
获得高于物业价值的抵押贷款的借款人可能面临额外税务审计风险。国家税务局可能怀疑夸大物业价值以获取更多贷款，这可能导致调查和潜在法律后果，包括欺诈指控或官方文件中的虚假信息。
其他获得更多资金的途径
您可能需考虑其他融资选择，而不是申请高于物业价值的抵押贷款。一些银行提供特殊贷款产品，将购房与必要费用结合：
- 购买及装修抵押贷款不仅覆盖物业价格，还包括装修工程费用；
- 购买及流动性抵押贷款提供额外资金支付购房相关各种费用。
在第一种情况下，贷款不是一次性发放，而是工程完成后分期发放，有助于控制实施。在第二种情况下，通常需要第二处物业作为额外抵押品。
因此，如果需要大额贷款，请务必认真准备、确认所有费用，并考虑税务审计风险以及对银行的额外义务。
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