米兰和罗马商务楼市：重视高品质供应日益凸显

根据仲量联行（JLL）的分析，2026年初，意大利商务楼租赁市场在米兰和罗马两座主要城市呈现迥然不同的发展趋势。第一季度，总租赁量略超过10万平方米，其中米兰约6.5万平方米，罗马约3.6万平方米。

总体而言，数据显示市场越来越注重品质：需求日趋成熟和选择性，而高品质房产的供应仍然有限，尤其是在核心地带。

米兰：需求坚挺，空间减少

米兰的吸纳量约为65,000平方米，另有4,000平方米为转租面积。这一数字证实了市场的活跃度很高，与2025年同期水平相当，并超过了过去五年的平均水平。然而，与去年接近100,000平方米的吸纳量相比，今年的吸纳量有所下降。总体而言，市场增速略有放缓。

主要原因是缺乏大宗交易，以及租赁商务空间的平均面积大幅下降——从约1200平方米降至750平方米。这反映企业采取更为谨慎的策略，并希望优化空间利用。

市场需求日益集中于高品质物业：约65%的已吸纳空间位于A级写字楼。这一趋势得益于更为严格的筛选标准，包括建筑质量、可持续性和优越的地理位置。

高品质物业供应有限，持续给市场带来压力：平均空置率为9.4%，但高档物业的空置率降至3.6%。因此，租金持续上涨，历史中心的租金达到每年每平方米820欧元，现代商业区的租金达到每年每平方米780欧元。

年租金超过600欧元/平方米的交易份额也在增加，目前已占总量的约30%。从地理角度来看，约40%的需求集中在中心区域，主要是历史中心。与此同时，半周边地区的作用日益凸显，交易量占总交易量的四分之一以上，尤其是法里尼-伊索拉（Farini-Isola）和罗马门（Porta Romana）等地区。

需求的主要驱动力是专业服务，包括律师事务所、金融机构和科技公司。

罗马：大宗交易推动增长

在罗马，情况有所不同：商务房地产市场呈现明显的加速增长。吸纳量约为36,000平方米，是2025年第一季度数据的两倍多。增长主要由四笔超过5,000平方米的大宗交易推动。

包括一笔与公共部门的重大交易。与米兰一样，罗马首都对高品质物业的需求依然强劲，A级写字楼占总租赁量的57%。这证实了在高端商务楼供应有限的情况下，租户的选择越来越挑剔。

中央商务区仍然是关键的市场板块，约占交易量的40%，而EUR区则以本季度最大的预租交易脱颖而出。

就行业而言，服务业，尤其是律师事务所，处于领先地位，公共机构也继续在罗马商务楼市场中发挥着重要作用。

空置率仍然很低，总体低于7%，高端物业的空置率仅为1.5%左右。

高品质地段的年租金为每平方米610欧元，短期内有增长潜力。