意大利的房地产市场：2025年销售额和价格上升

2025年，意大利的房地产市场取得了鼓舞人心的成绩，表明市场已经度过了近年来的不确定性，进入了稳定阶段。根据Tecnocasa集团的分析，住宅市场的成交量大幅增加，价格上涨，尽管租赁市场仍然活跃，但增长速度开始放缓。

因此，尽管需求高而供应有限之间的不平衡持续存在，但意大利的房地产市场在进入2026年时具有相当稳固的基础。

超过76.6万次交易：小城镇推动增长

2025年，意大利共有766,756次住宅物业买卖交易登记，较去年增长了6.4%。

增长最为显著的是行政中心以外的小城镇和市镇（+6.9%），同时大城市也表现良好（+5.4%）。

值得注意的市场结构是：新房销售量下降了21%，而二手房市场增长了9.1%。这表明，新建住房短缺和高昂的建筑成本正逐渐促使需求转向现有住房。

价格上涨：巴里领先，米兰和罗马稳步增长

2025年下半年，大城市的房价平均增长了2.6%，达到自疫情爆发以来的最高水平。

巴里的增长最为强劲（+6.3%）。

其他表现积极的城市包括：

• 米兰 - +2.2%；
• 罗马 - +2.2%。

值得一提的是，没有一个大城市的房价出现下跌，这证实了市场的稳定性。

省会城市（+1.7%）和郊区（+2.2%）也呈现积极态势。

• 在各省会城市中，佛罗伦萨（+4.0%）和博洛尼亚（+2.8%）表现突出。

尽管建筑量有所下降，但新建筑的价格上涨了2.5%。

销售周期保持稳定，但城市间仍存在差异

截至2026年1月，大城市的房地产销售平均周期为108天，与去年相比几乎没有变化。

最活跃的市场依然是：

• 米兰 - 88天；
• 博洛尼亚 - 91天。

销售周期最长的城市是：

• 热那亚 - 133天；
• 巴里 - 126天。

周边地区的情况正逐步改善：平均周期从142天下降至136天。

供需关系：三房公寓仍最受欢迎

在大城市中，最受欢迎的住房类型仍然是三房公寓，占总需求的41.2%。

其次是：

• 两房公寓 - 24.9%；
• 四房公寓 - 22.3%。

然而，不同城市的需求结构存在差异：

• 在米兰，两房公寓最受青睐（45.1%）；
• 在热那亚，四房公寓占主导地位（43.6%），这要归功于其更实惠的价格水平。

供应仍然有限，尤其是在高品质和良好状态的住房领域。

购买房产的人群？

根据研究：

• 75.2%的购房是为了自住；
• 投资性购房比例下降至17.9%。

购房者的平均年龄为43.3岁。同时，18-34岁和55-64岁年龄段的年轻购房者活跃度不断增长。

越来越多人选择在居住城市以外购房。租赁市场：增长放缓，但需求依然旺盛

尽管租金增长率逐渐下降，但租赁市场仍然面临供应短缺问题。

2025年下半年：

• 单房公寓和三房公寓的租金上涨了2.2%；
• 两房公寓的租金上涨了2.3%。

米兰和博洛尼亚经历了数年的快速增长后，市场略有降温，而热那亚和巴勒莫的租金涨幅最高。

米兰的租金依然最高：

• 单房公寓837欧元；
• 两房公寓1128欧元；
• 三房公寓1525欧元。

一个有趣的趋势是一些之前用于短期租赁的房产逐渐转向长期租赁，略微增加了供应量。

学生租赁协议份额增长至14.1%，按市场价格签订的协议则占39.5%。

两房公寓的平均年毛租金收益率达到5.7%。

2026年展望：温和增长，但仍存在不确定性

对2026年的展望仍然乐观。

• 分析师预测：房屋买卖交易量将达到78万至79万笔；
• 房价将上涨1%至3%；
• 租金将上涨3%至5%。

然而，市场仍然受国际地缘政治局势的影响，这可能影响家庭、投资者的信心以及整体需求水平。