未缴纳租金的驱逐程序如何进行？

因欠租而进行的驱逐是一种法律手段，允许房主收回房产。当租户没有缴纳租金或其他费用（例如水电费）时，房主可以通过起诉未缴租金驱逐程序来保护自己的权利。这个过程可通过发出驱逐通知来实现，该通知必须由律师起草。文件要求租户在规定的时间内搬出，并附有要求出庭的传票，以确认驱逐命令的执行。

因未付款而被驱逐的过程是什么？

意大利民法典第658条及以下条款规定了因未缴纳租金而进行的驱逐程序。该法律允许房东在租金未付的情况下获得：

- 提前终止租赁；
- 收回财产；
- 收取未付租金。

如果租客未付租金或水电费，房东可立刻采取措施保障权益。必须迅速行动，以防积累大量债务，使回收款项变得困难。一次欠款可能是偶然或暂时困难，但连续两个月未付款对房东而言是严重问题。

开始驱逐的条件

要开始因未付款而驱逐的程序，需要满足两个条件：

1. 具有书面并登记的租赁协议。
2. 承租人拖欠租金或其他费用的事实。

除非签订了书面且在税务部门登记的租赁协议，否则无法进行驱逐。口头协议或“私下”支付的租金不提供驱逐的权利。在这种情况下，房主需要通过其他方式来保护其权益，如要求解除非法占用房屋。

关于欠款问题，依据租赁种类有所不同：

- 住宅租赁：根据第392/78号法律第5条，未支付一个月租金或欠下至少相当于两个月租金的水电费即属违法。
- 非住宅租赁（如商业租赁）：适用“轻微违约”原则（《民法典》第1455条）。法官将评估违约的严重性。此标准通常与住宅租赁相同。

如果租客超过20天未付租金或其他费用（如水电费），可以启动因未付款的驱逐程序。在此之前，不得进行驱逐程序。对于非住宅租赁，法官将决定未付款的严重性，特别是在频繁欠缴的情况下。

驱逐程序的步骤

拖欠租金的驱逐程序有严格的规定，并且必须有律师的参与。主要步骤如下：

1. 准备并发出驱逐通知：房主准备驱逐通知，并通过法警向法院提交传票，确认驱逐。通知发出日和出庭日期之间至少要有20天的间隔，除非房主请求缩短此期限。
2. 法院听证：在听证会上，法官可以：
- 确认驱逐；
- 给租客提供还款延期；
- 如果租客反对驱逐，将案件移交普通程序。

卡尔塔比亚改革的影响

卡尔塔比亚改革修改了驱逐通知和确认过程。现在必须由法警向租客送达通知。驱逐确认程序已简化：若租客未出庭，法官可立即确认驱逐，无需签发法院执行令。改革还鼓励使用认证电子邮件（PEC），以简化流程并缩短时间。

发出腾空通知后的过程

如果租客在收到通知后仍未自愿腾空房屋，房主可以启动强制驱逐程序。程序包括以下步骤：

1. 法官确认驱逐令并发布强制撤离命令。
2. 给租客一段时间（通常为10天）自行腾出房屋。
3. 若租客不服从，法警将通知其驱逐（即驱逐通知）。
4. 法警设定搬离的具体日期。
5. 若租客继续占用房屋，法警将请求警方协助进行强制驱逐。

在房屋搬空之前，租客有义务继续支付租金，并在必要时承担房主的法律费用。