不付租金的驱逐程序是怎样的？

因未支付租金而驱逐是一种法律机制，允许业主腾出房屋。如果租户未能支付租金或其他费用（例如水电费），业主可以通过提起因未支付租金而驱逐的诉讼来维护其权利。驱逐程序可以通过拟定驱逐通知来完成，该通知必须由律师准备。该文件要求租户在规定期限内腾出房屋，并包含出庭传票，届时将确认驱逐令的执行。

因不付款而被驱逐是怎样的？

意大利民法典第658条及以下条款规定了因不支付租金而进行的驱逐程序。该法例规定了一项特殊程序，允许房东在不支付租金的情况下获得：

- 提前终止租赁协议；
- 释放和归还房地产；
- 收取拖欠的租金。

如果租客未能支付租金或水电费，房东可以立即采取行动维护自身权益。务必迅速采取行动，以免累积巨额债务，导致难以收回款项。一次欠款可能是意外或暂时问题，但如果连续两个月未付款，则对房东而言是一个严重的信号。

启动驱逐的条件

要启动因不付款而驱逐的程序，必须满足两个条件：

1. 提供书面且已登记的租赁协议。
2. 承租人不支付租金或额外费用的事实。

除非租赁协议以书面形式签订并在税务机关登记，否则无法驱逐。口头协议或“私下”支付的租金不赋予驱逐权。在这种情况下，业主将不得不采取另一种保护形式——要求解除房屋的非法占用。

至于不付款，根据租赁类型有所不同：

- 住宅租金：根据第 392/78 号法律第 5 条，未支付一个月的租金或拖欠至少相当于两个月租金的水电费即构成违法行为。
- 非住宅租赁（例如商业租赁）：适用“轻微违约”标准（《民法典》第1455条）。法官将评估违约的严重程度。该标准通常与住宅租赁相同。

如果租户至少20天未支付租金或其他费用（例如水电费），则可因未付款而启动驱逐程序。在此之前，驱逐程序不可进行。对于非住宅租赁，法官将确定违规行为的严重程度，尤其是在反复拖欠的情况下。

驱逐程序的各个阶段

拖欠租金的驱逐程序受到严格监管，并且必须有律师参与。主要步骤如下：

1. 准备并发送驱逐通知：业主准备驱逐通知，并同时通过法警向法院发出传票，确认驱逐。通知发出日期与开庭日期之间必须至少间隔20天，除非业主要求缩短此期限。
2. 法庭听证会：在听证会上，法官可以：
- 确认驱逐；
- 为租户提供偿还债务的延期；
- 如果租户反对驱逐，则将案件转入常规法庭程序。

卡尔塔比亚改革带来的变化

Cartabia改革改变了驱逐通知和确认程序。现在强制要求由法警将通知送达租户。驱逐确认流程已简化：如果租户未出庭，法官可立即确认驱逐，无需在法院签发执行令。改革还鼓励使用认证电子邮件（PEC），以简化程序并缩短时间。

发出搬离通知后会发生什么

如果租客在收到通知后仍未主动搬离房屋，房东可以启动强制驱逐程序。该程序包括以下步骤：

1. 法官确认驱逐令并发出强制撤离房屋的命令。
2. 给予租户一段时间（通常为 10 天）自愿腾出房屋。
3. 如果租户不遵守要求，法警将通知其驱逐（所谓的驱逐通知）。
4. 法警设定必须腾空房屋的日期。
5. 如果租户继续占用房屋，法警将请求警方干预以强制驱逐。

在房屋腾空之前，租户有义务继续支付租金，并在必要时承担业主的法律费用。