3+2优惠租赁合同：如何节省成本

通过签订优惠租赁合同，业主可以节省税费，租户可以节省租金。

近年来，意大利住房租金大幅上涨，造成一种矛盾的局面：许多房产空置，而年轻家庭和弱势群体却越来越难以找到合适的住房。在此背景下，优惠租赁成为一种对业主和租户都有利的解决方案。

什么是优惠利率租赁？

当房屋空置且市场租金变得难以承受时，特别是对于社会弱势群体而言，优惠租金可以起到帮助作用。这是一种特殊的租赁形式，租金低于市场价值，有助于提供经济适用房。

这种租赁形式是根据房东和房客代表之间达成的地域协议建立的。这有助于稳定租赁房屋，对于业主来说，也降低了房产空置的风险。

“优惠租赁”是什么意思？

根据第 431/1998 号法律第 2 条第 3 款，可以按照商定价格（也称为优惠价格）签订租赁合同，该价格受当地双方代表通过正式协议确定的条件的约束。

租金数额按照这些地域协议计算。该协议的最短期限为三年，但可以延长两年（3+2 公式），如该法同一条款第 5 款所述。

业主的税收优惠

房东为何同意降低租金？立法者提供了许多税收优惠：

• 在提交 730 表格纳税申报表时，应税租金收入将为实际金额的 66.5%（而不是 85%）——除非选择cedolare secca ；

• 合同登记税已降至租金的1.4％（而不是通常的2％），并由业主和租户平均分摊；

• 选择cedolare secca制度时，仅适用 10% 的减税率；

• 在某些情况下，允许降低 IMU 税率：对于以优惠税率出租的房产，可以适用 4‰ 的税率，而不是标准的 7.6-10.6‰。

租户福利

如果租住的公寓是其主要住所，租房者还可以享受税收减免：

• 对于年收入不超过15,493.71欧元的情况，扣除额为495.80欧元；

• 收入在15,493.71欧元至30,987.41欧元之间，扣除额为247.90欧元；

• 如果租户年龄在 20 至 30 岁之间，收入低于 15,492.71 欧元，且该房屋作为主要住所，则在前三年内，扣除额将增加到每年 991.60 欧元。

什么是attestazione ？什么时候需要它？

如果在没有专业组织（例如工会）参与的情况下签订了优惠价格合同，则需要从其中一个组织获得特别确认（ attestazione ）。该文件证明该合同符合地域协议的条款。有必要：

• 实行优惠税收政策（例如，干雪松（cedolare secca）的税率为 10％）；

• 通过提交 730 表格根据租赁协议获得税收减免。

因此，双方可以签订3+2租赁协议：

• 或在专门组织的支持下；

• 或独立地，但随后收到一份证明。

学生优惠租赁协议

还有针对学生的特殊优惠合同，提供额外的税收减免。

对于业主：

• 可以选择 10% 利率的cedolare secca ；

• 免征印花税和登记税；

• IMU 税可享受 25% 折扣。

对于学生及其家庭：

• 如果教育机构距离永久登记地点超过 100 公里，则扣除已付租金的 19%（每年最高 2,633 欧元）；

• 如果学生依赖父母，则父母保留扣除费用的权利；

• 禁止转租。

该合同期限为6个月至3年。