意大利豪华房地产市场

意大利豪华房地产市场持续走强，无论是在主要城市还是高端度假住宅领域。根据Patrigest和Santandrea的研究，富裕人群数量的增长、对大资本的优惠税收政策以及外国投资者的兴趣，都支撑了对高端住宅的强劲需求。米兰仍然是市场的主要中心，而著名的度假胜地也依然是最具吸引力的投资地点。

财富增长支撑市场

意大利豪华房地产行业展现出韧性和稳定发展。增长的主要因素之一是该国富裕居民数量的增加。

尽管近年来经济危机不断，但年收入超过12万欧元的纳税人数量与2008年相比仍增长了39%。随着资本增值，房地产不仅被视为居住场所，更被视为保值增值财富的途径。2024年，最富裕家庭中拥有房产的比例达到95.3%，而20年前这一数字为92.9%。与此同时，人们对租房的兴趣正在逐渐下降。

豪宅分布

最高价格——每平方米超过6000欧元——集中在最大的城市和著名的旅游区：湖畔、阿尔卑斯山和沿海地区。

高端房地产市场在这里占据了总供应量的很大一部分。除了米兰和罗马，像巴斯利奥和福尔泰德伊马尔米这样的小型精英城市也脱颖而出，这些城市富裕居民的集中度尤其高。米兰仍然是意大利最负盛名的市场，而罗马的吸引力也仅次于佛罗伦萨和威尼斯。

在大城市中，佛罗伦萨的豪华房地产份额领先——近30%的房产属于高端市场。米兰、那不勒斯和博洛尼亚紧随其后。

第二套住房需求急剧增长

昂贵的第二套住房市场发展尤为活跃。

过去一年，售价超过100万欧元的房产交易数量增长了22%，该细分市场的交易量在十年内几乎翻了一番。如今，第二套住房约占售价超过100万欧元的房地产交易总量的76%。这些房产的购买目的不仅在于休闲度假，也越来越多地将其作为资本多元化的投资资产。

即使在市场动荡时期，该细分市场也展现出很强的韧性，能够迅速从低迷中复苏。

需求结构的变化

研究还显示，中高端市场（价格在每平方米6000欧元至10000欧元之间）存在供应短缺。

小户型公寓的短缺尤为明显：两居室房产的需求占总需求的 43%，但供应量仅占 33%。这表明购房者的偏好发生了变化，包括富裕客户的需求，同时也为新的翻新项目和小户型住宅建设创造了机会。

豪华租赁和旅游市场

高端租赁市场依然活跃。每月每平方米 20 欧元以上的租金主要集中在大型经济中心。

米兰和罗马凭借专业人士、经理人和国际企业的强劲需求引领市场。在旅游区，尤其是海滨和山地度假胜地，豪华租赁的需求也十分稳定，第二套住房在市场中继续扮演着关键角色。

主要城市的特点

米兰仍然是意大利豪华市场的主要标杆。在历史中心，房价超过每平方米 12,600 欧元，而在布雷拉 (Brera) 和新门 (Porta Nuova) 等著名区域，房价甚至超过每平方米 14,500 欧元。本地和外国投资者都对高需求做出了贡献。房产的平均销售周期为 4-6 个月。

罗马以其独特的历史建筑群和市中心的高档房产而著称，这些房产的价格约为每平方米 10,300 欧元。

买家包括当地富裕家庭和外国投资者。这里的房产销售通常需要 5-6 个月。佛罗伦萨拥有大量豪华住宅，并受到国际买家的浓厚兴趣。历史悠久的别墅和拥有全景视野的修复住宅尤其抢手。由于市场高度选择性，销售周期可能超过一年。

博洛尼亚、都灵和热那亚的发展模式各不相同：博洛尼亚以市场稳定著称，都灵以价格更实惠和高品质的建筑而闻名，而热那亚则主要因其地理位置和海景而备受青睐。

投资持续增长

2025 年对于意大利房地产投资市场来说也是成功的一年。

总投资额达到123亿欧元，同比增长20%。住宅投资总额约为8.41亿欧元，其中豪宅市场投资额超过3亿欧元。投资者对新建和翻新项目最为感兴趣。

米兰仍然是资本的主要聚集地，占豪宅投资总额的近79%。罗马、佛罗伦萨以及波托菲诺等标志性目的地紧随其后。