以低于地籍价值出售房产的后果是什么？

房地产有地籍价值，该价值通过收入乘以5%加上一个系数来计算；这是征收税款（包括登记税、抵押税和地籍税）的依据。法律没有规定最低售价，但报价低于地籍价值会导致买卖双方面临风险：税务检查和连带责任。

自2006年起，个人房产税必须按照地籍价值的税率来计算。在这种制度下，税款始终依照地籍价值而不是申报价来计算，因此买方无法通过低价节省税款，而是按照地籍价值缴税。然而，若申报价过低，例如低于房产估价的70%，税务机关可能会介入，对未申报的税款进行重新估值，并根据房产估价、抵押贷款或评估价值重新计算卖方的资本收益，并处以90%至180%的罚款，还要支付利息。

以2025年为例：如果收益率为800欧元，那么地籍价值为800 × 1.05 × 115.5 = 96,600欧元；若申报价为60,000欧元，36,600欧元的可疑差额可能引发重新评估，并导致最高65,880欧元的罚款。

买方会承担连带责任，并需缴纳额外的税款和罚金，即使支付金额很少；卖方则面临增值部分的重新评估，并需根据实际金额缴纳个人所得税，外加罚款。

为了避免检查，可以确保标明的价格不低于地籍价值，并采用“价格与价值”模式（个人用户可自动使用）；如果价格低是出于潮湿、附近有垃圾填埋场等客观原因，可以进行评估，建议用银行转账而非现金交易。在与亲戚交易中，应标示象征性价格并附有合理合同，同时考虑到间接赠与的风险。

由于合同自由，法律没有规定最低价格，但地籍价值始终是最低税基；2025年的系数，首次购房者为110，第二次购房者及其他房产为120。

在税务检查中，连带责任适用：税务机关可以通过通知、收取付款和强制征收等方式从双方收取税款。

最后，如果降价合理，通常10%至20%的降价风险较小；低于OMI（最低保证金额）70%的降价风险较高，需要专家审核和经验丰富的公证人；将房产卖给未成年人为中等风险，需签署名义价值契约并咨询遗嘱认证事宜。实用链接：Agenzia Entrate网站提供2025年房产估价和OMI信息。