意大利的租赁市场：租金增长减缓，但仍面临供应短缺

2025年下半年，意大利长期租赁住宅市场仍然是最活跃的市场之一，尽管租金增长速度已开始减缓。根据Tecnocasa集团分析中心的研究，意大利各大城市的平均租金上涨了2.2%（单间公寓）、2.3%（两室公寓）和2.2%（三室公寓），与上半年相比。市场仍在增长，但增速已减缓。

需求持续旺盛，供应仍然有限

需求旺盛主要来自几类租户。首先，一些由于无法获得抵押贷款而无法购房的租户。

另外，越来越多的人选择租房。相当一部分需求也来自于因工作或求学而迁往其他城市的公民。意大利大学的国际学生数量不断增加，尤其是外国年轻人进入租赁市场，加剧了意大利主要教育中心地区的住房需求。

然而，供应仍然跟不上市场需求的增长。其中一个主要原因是房主的谨慎态度，担心租户拖欠租金，因此不愿出租房屋，导致相当一部分住房空置。

短期租赁市场也加剧了这一压力。尽管旅游业对主要城市的影响有所减弱，但在热门旅游目的地，短期租赁市场仍在快速增长，导致长期租房者的房源减少。

租金上涨最快的地区

不同城市的租金涨幅存在显著差异。

巴勒莫的涨幅最为显著。该市单间公寓的租金上涨了8.7%，两室公寓上涨了4.9%，三室公寓上涨了4.8%。

热那亚的租金上涨也较高，单间公寓上涨了6.6%，两室公寓上涨了4.8%，三室公寓上涨了3.9%。

都灵的市场也表现积极：单间公寓上涨了1.9%，两室公寓上涨了4.3%，三室公寓上涨了3.5%。

米兰和博洛尼亚的情况与上述城市截然不同。

2025年下半年，租金预计将停滞或略有下降。在博洛尼亚，所有类型住房的租金均有所下降：

• 单间公寓-下降1.5%；
• 两室公寓-下降0.6%；
• 三室公寓-下降1.1%。

在米兰，单间公寓的租金几乎没有变化，两室公寓的租金下降了0.7%，三室公寓的租金仅上涨了0.2%。

分析师指出，租金减缓的原因并非需求下降，而是价格水平过高。目前，米兰的平均租金约为：单间公寓每月840欧元，两室公寓每月1130欧元，三室公寓每月1525欧元。

据Tecnocasa称，这些价格已接近大多数租户的经济承受能力极限。罗马、佛罗伦萨和那不勒斯的租金继续温和增长

在罗马，租金继续相对平稳增长：

• 单间公寓-2%；
• 两室公寓-1.9%；
• 三室公寓-2.2%。

这里的平均租金分别为每月725欧元、950欧元和1210欧元。

佛罗伦萨情况类似：增长率在1.6%至2.6%之间，平均租金分别为单间公寓700欧元、两室公寓880欧元和三室公寓1060欧元。

那不勒斯的情况略有不均衡。

涨幅最大的是单间公寓（+2.4%）和三室公寓（+2.1%）的租金，而两室公寓仅上涨了1.2%。这里的平均租金从单间公寓530欧元到三室公寓910欧元不等。维罗纳和巴里的市场也保持积极增长势头，尽管增长率温和，且因房屋类型而异。

区域行政中心与全国趋势一致

各省行政中心的市场发展情况与大城市相似，但增速稍慢。

2025年下半年，这些地区的租金上涨了：

• 单间公寓上涨了1.9%；
• 两室公寓上涨了2.7%；
• 三室公寓上涨了2.4%。

同时，涨幅低于上半年，显示市场逐渐趋于稳定。

学生对市场结构影响日益增强。

租赁协议结构也有明显变化。

大部分交易（59.3%）仍是出于居住目的的租赁。然而，一年前这一比例为60.2%，略有下降。

学生租赁市场增长最快。

学生签订的合同比例从11.1%增至14.1%，证实了来意大利留学的国际学生数量不断增长的趋势。同时，灵活租金支付合同比例从38.9%增至39.5%，短期（过渡性）合同的数量基本保持不变，为33.4%。

寻找租户所需时间逐渐增加。

市场变化的另一个指标是平均租期的延长。

一年前，平均需要31天才能找到租户，现在已上升至34天。

尽管差异看似不大，但在持续供应短缺的情况下，潜在租户在选择住房时变得更加谨慎。

专家指出，高昂的租金是导致选择性增加的主要原因之一，迫使居民更加谨慎评估现有房产的价格质量比。