多项公证行为：成本、收益和税收完整指南

多项和累积公证行为

登记要求、抵押税和地籍税，以及公证协议各方参与的程序。

当多个法律事务因其主体或客体之间的相互关系而被合并在一份文件中时，我们称之为多项公证行为。

这是一份公证文件，其中包含若干独立的法律事务，这些事务理论上可以分别执行，但为了方便和效率而合并在一起。在实践中，当一份文件包含不同主体之间就不同标的物进行的若干所有权转移或协议，且每项事务都具有独立的法律效力时，就会采用这种形式。

什么是多项行为？

在法律和税务领域，多项行为（或包含多项法律事务的行为）是指一份文件包含若干独立的命令或协议。

这种设计在行政法中被广泛应用，尤其是在一份文件的形式上对不同的参与者产生不同的法律后果时。

为了简化和方便起见，各方将不同的目的合并在一份文件中，而不是准备多份单独的文件。

例如，在家庭财产重组过程中，父母可能会将房屋卖给一个子女，而该子女则会同时与他的兄弟交换一块土地。主要特点

统一的语境

所有协议均以单一公证文件的形式正式确定，并作为单一程序的一部分签署。

交易之间的相互关系

通常，各项条款相互关联或互为因果。

例如，如果没有事先更正旧契约或进行遗产分割，房产出售可能无法进行。多方参与

一份文件可能包含不同买卖双方之间的房产转移，将多笔交易合并在一份公证契约中。

多份契约如何征税

税务问题需要特别关注。意大利税务局的通告对此主题进行了阐释，包括第37/1986号通告和2013年第18/E号通告，这些通告解释了《意大利共和国法令》第21条及后续条款的规定。

131/86 - 登记税法统一文本。单独征税

通常情况下，一份文件中的每一笔交易都作为一项独立行为单独征税。如果一位卖方将两处房产转让给两位不同的买方，则每笔交易的登记税将单独计算。

必要关联原则

如果一项交易在法律上或性质上直接由另一项交易承继，则仅对税率最高的交易征收一次税款。

最低登记税

对于适用比例税的房地产交易，如果各项交易的税款总和低于规定的最低限额，则每份文件适用 1,000 欧元的最低金额。

抵押税和地籍税

抵押费和地籍费将根据每笔交易单独计算。

然而，对于需缴纳增值税的交易，通常适用每项税款 200 欧元的固定税率。什么是累积契约？

累积契约是指一份文件，用于根据同一份公证协议正式转让多处房产。

虽然该术语有时被用作多重契约的同义词，但在公证实践中，它更常强调同时涉及多处房产或多位参与者的情况。

何时使用累积契约？

这种格式主要用于节省时间和简化文件流程。

多处房产的出售

一位卖方将多套公寓、仓库或地块转让给一位买方。

多人共同出售

多人（例如继承人）同时将其股份或不同财产出售给同一买家，从而避免签订单独的合同。

车辆出售

一份文件即可正式完成公司车队或多辆汽车出售给一个或多个买家的交易。

税务和登记特点

从税法角度来看，登记税通常是针对契约中的每笔交易单独计算的。

但是，如果最终金额低于法定最低金额，则整份文件适用统一的固定费率。关于登记，尽管契约是单一的，但公证人仍需在国家登记处分别登记每处房产。这确保了每处房产所有权历史的连续性，并简化了后续的核查。

有哪些类型的公证行为？

为了更好地理解多项公证行为的含义，了解公证文件的主要类别很有帮助。

按形式分类

公共公证行为

该文件完全由公证人起草，公证人确认各方的声明并保证交易的合法性。

这份文件具有最高的证据效力，并保存在公证员的官方档案中。大多数房地产交易都以这种形式正式完成。经公证的私人文件

文本可由当事人或第三方准备，公证员对签名进行认证，确认签名人的身份和签署日期。

在这种情况下，公证人也有义务监督文件是否符合法律的强制性规定。按内容分类

房地产交易

财产的买卖、赠与、抵押、交换和分割。

继承法

遗嘱公证、遗嘱公告和继承登记文件。

公司和商法

公司设立、股份出售和股东大会会议记录。

家庭法

婚前协议、财产分割协议。夫妻之间以及对子女的承认。