米兰办公楼市场：寻求高品质资产

米兰办公楼市场：寻找高质量物业

2024年，米兰办公楼市场的吸纳量约为38万平方米，其中115,000平方米是在第四季度。这一数字较去年减少了14%。根据Ipi的最新报告，数据的下降并非由于需求减少，而是由于高端（A/A+）办公室的供应有限以及复杂的城市规划法规使得新项目的启动变得困难。

高质量办公室的供给

影响交易量最大的是高质量房产的短缺，特别是在米兰的知名地区。与2023年一样，今年只有三笔超过10,000平方米的交易，72%的总吸纳量集中在A/A+级办公室。

最受欢迎的地区依旧是CBD（中央商务区）、Porta Nuova和CityLife，这些地区的高质量办公空间很快就能找到租户。投资者继续关注高端资产，而由于新项目受到官僚主义障碍的影响，开发商正转向旧建筑的翻新。

空置率

空置率不断降低，全市平均空置率为9.5%，而A/A+级写字楼的空置率为2.5%。新增吸纳面积中约43%（17.1万平方米）位于市中心及CBD，周边地区约为6.2万平方米（16%）。

空置率的减少表明市场的稳定，即使高质量房产的有限供应阻碍了增长。租户变得越来越挑剔，选择符合高环境可持续性（ESG）水平和现代能源效率标准的建筑。

租金和市场趋势

高端办公室的有限供应推动了米兰商业中心的租金上涨。

2024年第四季度，中央商务区高端办公室的租金达到730欧元/平方米·年，某些情况下甚至超过800欧元/平方米。针对LEED和WELL认证的建筑，每年租金需要100平方米以上。
收益率保持稳定：优质资产的净回报为4.5%，优质二线市场物业的净回报为5.9%。